Kündigung durch den Vermieter: Gründe und Fristen

Das Gesetz nennt drei Regelbeispiele für ein berechtigtes Interesse: eine erhebliche, schuldhafte Verletzung der Mieterpflichten (etwa dauerhafter Zahlungsverzug), Eigenbedarf für sich, nahe Angehörige oder Haushaltsangehörige, und die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, wenn dem Vermieter sonst erhebliche Nachteile entstehen — dieser dritte Grund wird von der Rechtsprechung besonders eng ausgelegt und gelingt selten.

Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren und neun Monate bei mehr als acht Jahren Mietdauer — maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsbeginns, nicht ein etwaiger späterer Mieterwechsel innerhalb derselben Wohnung.

Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist nur bei gravierenden Pflichtverletzungen möglich — etwa wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist oder das Mietverhältnis durch anhaltende erhebliche Störungen unzumutbar wird. Eine ordentliche Kündigung wird häufig vorsorglich hilfsweise miterklärt, falls die fristlose Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat.

Jede Kündigung durch den Vermieter muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) — Textform reicht hier nicht. Bei einer ordentlichen Kündigung kann sich der Mieter zudem auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen und der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeuten würde — etwa bei hohem Alter, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum.