Mietkaution: Rückzahlung, Fristen, zulässige Abzüge
Nach Ende des Mietverhältnisses stellt sich für beide Seiten dieselbe Frage: Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden, und was darf der Vermieter vorher noch einbehalten?
Höhe und Anlage der Kaution
Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB) und muss vom Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen angelegt werden — insolvenzfest für den Mieter, falls über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet wird.
Keine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist
Anders als oft angenommen, schreibt das Gesetz keine feste Frist vor. Die Rechtsprechung erkennt dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu, um offene Ansprüche zu klären — in der Praxis orientieren sich Gerichte häufig an einem Zeitraum von bis zu sechs Monaten, insbesondere wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. Eine pauschale, für jeden Fall geltende Frist gibt es jedoch nicht.
Was der Vermieter einbehalten darf
Zulässig ist der Einbehalt für nachweisbare offene Forderungen — rückständige Miete, Nebenkostennachzahlungen oder Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Steht eine Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten, statt die gesamte Kaution auszuzahlen.
Was nicht abgezogen werden darf
Normale Gebrauchsspuren — abgetretener Teppich, verblasste Tapeten, kleinere Bohrlöcher — gehören zur vertragsgemäßen Abnutzung und rechtfertigen keinen Abzug. Ein lückenloses Übergabe- und Abnahmeprotokoll mit Fotos ist in der Praxis die wichtigste Grundlage, um Abnutzung von echtem Schaden sauber zu unterscheiden und Streit von vornherein zu vermeiden.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 25.9.2026. Autor: Christian Schramm, Hausverwaltung Schramm.